leasing inmobiliario

Leasing inmobiliario ¿en qué consiste?

Recurrir a un préstamo hipotecario supone, a menudo, un importante esfuerzo económico para un autónomo o una empresa. A veces es, incluso, imposible. El leasing inmobiliario es una excelente alternativa para poder financiar cualquier inmueble, desde una nave industrial hasta un local comercial u oficina. A continuación, te explicaremos en qué consiste esta solución inmobiliaria, todas sus ventajas en el sector inmobiliario y lo que debes saber antes de decidirte por esta opción.

¿Qué es el leasing inmobiliario?

El leasing inmobiliario equivale a un contrato de alquiler con opción a compra durante el periodo de tiempo determinado que se debe indicar en el contrato, y que puede ser perfectamente de largo plazo. Como en un alquiler convencional, el arrendador te cederá el uso y disfrute del bien inmobiliario, a cambio del pago de unas cuotas que incluyen unos intereses. Cuando acaba plazo fijado en el contrato y has pagado todas las cuotas periódicas, podrás elegir entre tres opciones:

– Comprar el inmueble: entonces solo tendrás que pagar la diferencia del precio de venta y las cuotas que has pagado más los intereses y gastos. Puedes informarte en nuestra agencia inmobiliaria de cuáles pueden ser esos gastos e intereses.

– Devolver el inmueble: si no estás satisfecho, no puedes seguir pagándolo, ya no lo necesitas… Las razones no son importantes, pero infórmate y lee bien el contrato, ya que es posible que tengas que pagar una penalización. También en este caso ponemos a tu disposición asesores inmobiliario que te pueden informar de ello antes de dar un paso en falso.

– Pasar a un contrato de alquiler, y,además, posiblemente pagarás una cuota mensual inferior, ya que no incluye intereses y otros gastos.

Ventajas e inconvenientes de estos servicios inmobiliarios

Estos puntos pueden servirte para decidir si considerar el leasing inmobiliario para financiar el lugar que necesitas para tu negocio o si, por el contrario, supone demasiadas desventajas.

1. Puedes financiar el 100 % del precio del inmueble, es decir, el importe íntegro del bien de esta forma.

2. El precio se fija al principio. Es decir, no está sujeto a los aumentos de precio del mercado, al IPC ni podrán cambiarse las condiciones del contrato.

3. También pagarás el IVA poco a poco con cada cuota. Así, no es una suma tan grande como si lo compraras directamente.

4. El contrato y sus condiciones se pueden personalizar para adaptarse a tu situación económica.

5. Si lo deseas, puedes pagar el importe íntegro en cualquier momento del leasing y así terminar el contrato.

6. La operación se considera parte del riesgo comercial financiero en cuanto a efectos bancarios, ya que no se ha comprado el bien.

7. El consumo en CIRBE es menor

8. Puedes tener importantes ventajas fiscales, ya que puedes considerar el valor de las cuotas de amortización como un gasto tributario, excepto del pago del valor residual del bien.

9. También puedes llevar a cabo una amortización fiscal acelerada, con lo que obtendrás un beneficio fiscal considerable porque podrás amortizar fiscalmente el activo de forma más rápida a lo previsto en las Tablas Oficiales.

10. Es compatible con subvenciones como lo son el BEI, el ICO, etc.

11. No se tienen que inmovilizar muchos recursos en las instalaciones.

Inconvenientes del leasing inmobiliario

1. Solo está disponible para empresas. Si eres particular o no sabes si mantendrás tu empresa en el periodo que dura el contrato del leasing, mejor no te decidas por esta opción.

2. Dependiendo de los intereses, puede suponer más costes financieros de la deuda que un crédito bancario normal.

3. Solo tendrás acceso a la propiedad del bien una vez terminado el contrato de leasing. Mientras tanto, puedes utilizarlo, pero sin ser propietario.

4. Normalmente, el leasing inmobiliario no incluye servicios adicionales como el mantenimiento o un seguro.

5. Si cancelas el contrato antes de terminarlo, tendrás que pagar una penalización.

Diferencias entre el leasing, la compra y el alquiler inmobiliario

¿Todavía no lo tienes claro? Con estos datos sabrás cuál es la mejor opción para adquirir la propiedad que necesitas.

Diferencias entre el leasing y la compra

Como habrás deducido, la flexibilidad es una gran ventaja del leasing sobre la compra. Si, al finalizar el contrato, decides no quedártelo, podrás renunciar a la venta del inmueble. Incluso antes de acabar el contrato puedes cancelarlo, siempre recordando que deberás pagar una penalización. Pero puede que dicho gasto aún sea bajo en comparación con las pérdidas que puede ocasionar la compra de un inmueble que luego no puedes utilizar, o si te ves obligado a cerrar la empresa.

Diferencia entre leasing y alquiler

Si te decides por el alquiler convencional, podrás tener el inmueble tanto para tu negocio como uso personal. Es decir, no tendrás que preocuparte si cierras tu negocio; puedes seguir utilizando el lugar para otros fines o, simplemente, dejar de alquilarlo, notificándolo convenientemente al arrendador.

Pero la ventaja del leasing inmobiliario es que, si surgieran compradores para el inmueble, el arrendador no podrá venderlo hasta que termine el plazo del contrato, ya que tú siempre tendrías la preferencia. A no ser que renuncies a él a favor de otro vendedor.

Y por supuesto, el leasing es una mejor opción que el alquiler si consideras la posibilidad de quedarte el lugar, ya que al comprarlo se descontarán del precio final todas las cuotas que has pagado. En el alquiler no se puede hacer esto, con lo cual, si compramos la vivienda después de haberla alquilado un tiempo, las pérdidas son considerables.

Entonces, ¿qué es mejor para mí, el leasing o el alquiler?

Esto es muy variable. El mercado ofrece distintos servicios inmobiliarios con posibilidades especialmente a medida para las empresas, dependiendo de lo que necesita el negocio en ese momento.

Por eso, si estás dudando entre el leasing y el alquiler, podrás preguntar a nuestra inmobiliaria las opciones que hay disponibles en la actualidad. No olvides informarte bien de los intereses de las cuotas del leasing y del coste de la penalización.

Normalmente, si acabas de iniciar tu negocio y necesitas unas instalaciones, es mejor que optes por el alquiler. Esto se debe a que puede que tu empresa evolucione y tenga distintas necesidades, o también puede ocurrir que vaya peor de lo esperado. Así te asegurarás de pagar solo lo necesario durante el tiempo necesario. Como sabes, las condiciones de un contrato de arrendamiento son bastante flexibles.

Sin embargo, si tienes claro el camino que va a tomar tu negocio y sus necesidades, el leasing inmobiliario es una buena opción. Así, además, te asegurarás su disponibilidad en el periodo del leasing (que luego puedes prorrogar), es decir, nadie más podrá comprar el inmueble. Y, aunque suba el IPC o la inflación, no tendrás que pagar más si te decides a comprarlo.

Requisitos fiscales del contrato de leasing inmobiliario

Habrás visto que hemos dejado abiertas las cuestiones de los intereses, la duración del contrato y las penalizaciones por cancelación del leasing inmobiliario. Pero el contrato de leasing sí debe cumplir unos requisitos fiscales:

– Es necesario que el arrendador sea una entidad de crédito o un establecimiento financiero de crédito. Es decir, no puede ser un particular.

– En el contrato debe expresarse la cuota y distinguirse la parte del coste que se te descontará si te decides a comprarlo, diferenciándolo claramente de su precio total.

– Actualmente el leasing inmobiliario debe durar al menos dos años para bienes muebles; diez, en el caso de bienes inmuebles.

– El contrato debe incluir la opción de compra tanto durante o al finalizar este contrato.

Cómo funciona el leasing inmobiliario en la contabilidad de la empresa

El Centro de Estudios Financieros recomienda conocer bien cómo contabilizar el leasing inmobiliario, igual que las demás operaciones financieras de la empresa.

Actualmente, sigue vigente el Plan General Contable 2007, según el cual el arrendatario o empresa que suscribe el contrato de leasing registrará los activos de acuerdo con su naturaleza. Es decir, deberás registrar en la cuenta (210) el importe del terreno, y en la cuenta (211) el importe relativo a la construcción. Deberás registrar un pasivo financiero por el mismo importe, en el que también tendrás que diferenciar la parte a corto plazo y la de a largo plazo.

A lo largo del plazo del arrendamiento habrá que distribuir la carga financiera soportada por los intereses y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue.

Cuando se produzca el cierre del ejercicio a 31 de diciembre se contabilizará la amortización, pero solo de la construcción. No hay que olvidar que, en este aspecto, la amortización fiscal no coincidirá con la contable, y es posible tener las ventajas fiscales relacionadas con el arrendamiento financiero que establece la LIS.

Al cierre del ejercicio también se deberá realizar la reclasificación de la deuda del largo al corto plazo.

Impuestos del leasing inmobiliario

Para que puedas hacerte una idea de los costes del leasing, te detallamos los impuestos que se pueden aplicar en este supuesto:

– El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): como eres el consumidor final, el IVA será una carga financiera tuya. Has de pagarlo con cada cuota.

– El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que pagarás en el momento de la compra.

– El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: lo pagaréis tanto el arrendador como tú.

Otros gastos que puede suponer el leasing inmobiliario

Queremos que estés bien informado antes de decidirte por un leasing inmobiliario. Para evitar sorpresas desagradables, debes tener en cuenta que, en ocasiones, pueden aparecer los siguientes gastos:

– Por la formalización del contrato mediante escritura pública, que está sujeta a los impuestos de Actos Jurídicos Documentados, porque hay gastos de notaría, registro y de la gestoría.

– Si el contrato se realizara mediante una póliza mercantil, solo habría que pagar la notaría.

Tipos de leasing inmobiliario

Toma nota de las clases que existen:

Leasing Financiero

El leasing financiero, como su nombre indica, es una operación de financiamiento en la que se pacta previamente la compra del inmueble. Así, el banco o la entidad financiera que te arrende el inmueble es el dueño legal del activo mientras dure el contrato, pero teóricamente no después de él.

Aun así, al terminar el contrato, tienes la opción de comprar o no el inmueble cuando finalice el contrato por el precio acordado al inicio (normalmente, no es superior al 30 % del valor comercial del bien) o restituirlo (devolverlo) a la entidad financiera. Si lo haces, continuará perteneciendo a la entidad que te lo arrendó. Aquí, el arrendador (el banco) es el dueño legal del activo mientras dura el contrato, pero tú te beneficias de la vida económica del activo y asumes las responsabilidades derivadas de su tenencia y que se habrán pactado inicialmente en el contrato.

Este tipo de leasing generalmente se utiliza para financiar la adquisición de inmuebles más especializados, porque su mecanismo se ajusta más fácilmente a tus requerimientos financieros y al modelo de tu negocio. Así, el banco o la compañía de financiamiento comercial podrá conceder plazos de financiación más largos.

Leasing operativo

En el leasing operativo, también llamado arrendamiento operativo, el banco entidad de crédito adquiere un activo que has escogido previamente y que luego podrás utilizar igual que en el leasing financiero.

Cuando finaliza este leasing, a diferencia del leasing financiero, puedes devolver el activo a la entidad, restituirlo (devolverlo), renovar el arrendamiento o adquirirlo por su valor comercial.

Por lo general, las entidades financieras utilizan este tipo de arrendamiento para los inmuebles que se pueden vender o arrendar de nuevo fácilmente. Este leasing te conviene si piensas cambiar tus activos de capital con frecuencia, ya que podrás acceder al inmueble con un precio mínimo y cambiarlo fácilmente.

En resumen, si tienes pensado adquirir un lugar fijo para tu negocio, puedes considerar un leasing inmobiliario en vez de una hipoteca. Solo si vas a cambiar la ubicación con frecuencia o no tienes clara la duración del negocio, te conviene seguir apostando por un alquiler convencional. En cualquier caso, en nuestra inmobiliaria podemos aconsejarte cuál es la mejor opción, dependiendo de las características de tu negocio.