Al cerrar una operación de compra-venta, la agencia inmobiliaria recibe una comisión. No obstante, surgen muchas preguntas, ya que estas comisiones no suelen estar reguladas. ¿Cuándo se paga la comisión inmobiliaria por venta? ¿En qué casos no se pagará? ¿Existen límites mínimos y máximos? A continuación, trataremos de resolver todas tus dudas respecto a este tema.
¿Cuándo hay que pagar esta comisión?
Generalmente, pagarás la comisión a la agencia en dos plazos y mediante cheque bancario. El primero lo pagarás con la firma del contrato y el segundo, durante la firma definitiva de la escritura pública.
No es lo mismo comisión inmobiliaria y honorarios de la agencia
Estos conceptos a menudo suelen confundirse, cuando en realidad son muy distintos. Las comisiones son un dinero que se cobra por algo que no supone ningún valor añadido, mientras que los honorarios de la agencia inmobiliaria se refieren a la cantidad que reciben unos profesionales por un trabajo realizado, tales como el de un agente inmobiliario, un arquitecto, un contable… Por eso, en realidad, lo que recibe la agencia inmobiliaria son unos honorarios. Detrás de la venta de un inmueble hay todo un trabajo en equipo que va desde la búsqueda de posibles compradores hasta la negociación de un precio, velando por el beneficio al mismo tiempo del comprador y el vendedor, y garantizando que todas las transacciones se lleven a cabo con seguridad y tranquilidad.
Qué gastos corresponden a la comisión y a los honorarios de la inmobiliaria
Esto no significa que al pagar tu comisión un agente inmobiliario «reciba dinero sin hacer nada». Simplemente, corresponde a distintos motivos: los honorarios se pagan por el trabajo y la gestión que lleva a cabo la agencia, y la comisión es por publicitar la vivienda.
Cómo calcular la comisión destinada a pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria
No existe ninguna norma que regule esta cantidad. Pero según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, suele ser alrededor de un 3 % del precio final. Generalmente, también son ambas partes las que la pagan, tanto el comprador como el vendedor, ya que la agencia inmobiliaria hace un trabajo que beneficia a ambos: busca un comprador para que el vendedor pueda vender su inmueble rápidamente y a buen precio; y a favor del comprador, encuentran una vivienda que se ajuste exactamente a sus necesidades y por un precio conveniente. Por tanto, ambas partes salen igualmente beneficiadas.
Factores que influyen en la cantidad de la comisión inmobiliaria
El caso del 3 % que te hemos dado es el más frecuente en una vivienda de obra nueva. Sin embargo, en una de segunda mano suele situarse alrededor del 5 % y en el caso de viviendas en zonas especiales, como las situadas en la costa u otras zonas residenciales, puede incluso ser del 6 %.
Sin embargo, también puede ser menor en el caso de viviendas muy caras. Eso sí, depende mucho de la facilidad de venta, por lo que será mayor cuando la vivienda sea más difícil de vender.
No olvides que estas cantidades no incluyen el IVA. Para calcular la comisión, hay que calcular el porcentaje de la comisión del precio total de la venta y, a este resultado, añadir el 21 % de IVA.
¿Quién fija esta comisión y quién ha de pagarla?
No existen organismos oficiales que fijen la comisión inmobiliaria, únicamente lo hace la agencia. Se trata de una actividad que depende de la competencia del mercado. Por tanto, no existen máximos ni mínimos fijados.
Te hemos puesto el caso general en el que ambos, comprador y vendedor, han de pagar esta comisión, pero en muchos casos se exige solo al vendedor. Sin embargo, también hay ocasiones en los que la comisión se exige solo al comprador.
De nuevo, no hay normas específicas al respecto, únicamente depende de la competencia del mercado. Y también hay cierta uniformidad dentro de las comunidades autónomas. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana casi siempre son ambos, comprador y vendedor, quienes pagan la comisión.
¿Qué ocurre si el vendedor o el comprador contactan entre ellos para evitar la comisión inmobiliaria?
Es una idea que te habrá rondado la cabeza: ahora que conoces a la otra parte, ¿por qué no realizar la gestión a espaldas de la agencia inmobiliaria y así evitar la comisión?
La respuesta es bien sencilla: porque puede tener consecuencias legales. Hay que tener en cuenta que el propietario ha firmado una cláusula de exclusividad con el propietario, según la cual se obliga a dejar la venta del inmueble únicamente en manos de la agencia inmobiliaria. Por tanto, la agencia inmobiliaria puede llevar a cabo una reclamación judicial si no se cumple, y la firma de la cláusula de exclusividad es una prueba que pondría a su favor cualquier tribunal.
Sin embargo, en algunos casos, esta cláusula de exclusividad tiene una duración determinada, tras lo cual el vendedor puede decidir si continuar el servicio con la misma agencia o retirar el anuncio de su vivienda. Entonces, sí tendría libertad de contactar libremente con otros compradores.
Además, esta duración determinada permite al vendedor probar otros canales de venta si cree que el trabajo de la inmobiliaria no ha sido satisfactorio.
Mucha atención a la cláusula de exclusividad
Con la firma de la cláusula de exclusividad, el vendedor se compromete a no poner en venta la propiedad por medio de otras agencias inmobiliarias. Sin embargo, si él encontrara un comprador por su cuenta, no mediante la agencia, podrá vender la propiedad legalmente.
La agencia inmobiliaria se compromete a promocionar activamente los inmuebles de manera exclusiva, para propiciar su venta en el menor plazo. Y solo podrá recibir la comisión si realmente vende la propiedad.
La cláusula de exclusividad tiene una duración determinada, que se puede prorrogar. Además, también indica los términos y los beneficios de la compra, en caso de producirse.
¿Qué ocurre si vendes la vivienda por tu cuenta mientras dura el contrato con la agencia inmobiliaria?
En eso la agencia podría cobrarte la comisión, si así lo dice el contrato. Como no existe un contrato estandarizado y depende de la agencia, puede establecer que tengas que pagar la comisión, aunque tú realices la venta a través de tus propios contactos. Ten en cuenta que, aunque se venda gracias a ti, la agencia ya habrá invertido tiempo y esfuerzo promocionando la vivienda y buscando a posibles compradores. Por eso, lee siempre bien las cláusulas antes de firmar el contrato con la agencia para saber cuándo has de pagar la comisión.
Además, ten en cuenta que si se demuestra que has vendido la vivienda gracias a contactos proporcionados por la agencia, ellos tendrán derecho a reclamar la comisión o, peor aún, pueden presentar una reclamación judicial si no lo comunicas.
Casos en los que no es necesario pagar la comisión por los honorarios de la venta
Otra buena noticia es que, en ciertos casos, no tienes que pagar la comisión. Esto sucede cuando termina el periodo de la cláusula de exclusividad y viene indicado en ella. Por eso, recomendamos leer siempre bien las cláusulas de los contratos inmobiliarios. (Ver más información aquí)
¡Nos podemos evitar sorpresas desagradables y también tener sorpresas agradables!
Además, si el propietario consigue vender o alquilar la vivienda por su cuenta durante el periodo de la cláusula de exclusividad, tampoco tendrá que pagar la comisión.
¿Qué ocurre con la comisión si el vendedor espera a agotar el plazo de la cláusula de exclusividad para vender la vivienda?
En ningún caso, la inmobiliaria podrá reclamarte la comisión si se ha agotado la cláusula de exclusividad y no se ha renovado el contrato. Esto sucede a veces, cuando el vendedor y comprador ya se conocen, por ejemplo, en un arrendamiento, y el comprador no puede pagar unos honorarios demasiado altos. Eso sí, es importante averiguar si la renovación del contrato es automática, ya que entonces seguirá siendo vigente terminado el plazo y el vendedor/comprador tendrían que pagar los honorarios. Lo mejor es ponerse en contacto con la agencia poco antes de que expire el contrato para saber si se renovará automáticamente.
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