El contrato de arras es un documento que plasma el acuerdo entre dos partes para realizar la compraventa de una propiedad en un futuro cercano. Se trata de un concepto muy habitual a la hora de adquirir una vivienda y con el que, por tanto, vas a tener que lidiar en algún momento. Por ello, aquí queremos hablarte de él en profundidad.

¿A qué compromete el contrato de arras de la compraventa y cuál es el plazo para escriturar?

Evidentemente, para que sea efectivo, el contrato de arras de una compraventa ha de ser firmado tanto por el comprador como por el vendedor. En este sentido:

El vendedor se compromete a entregar al comprador el bien en cuestión en las condiciones pactadas por ambos.
El comprador se compromete a comprar el bien a cambio de una determinada cantidad de dinero. Para ello, entrega una parte del precio total en concepto de señal.

Por tanto, este tipo de documento debe considerarse como un compromiso previo a la compraventa de cualquier bien. De hecho, en él se especifica el plazo para escriturar desde el contrato de arras, que suele ser entre 3 y 6 meses, pero puede ser cualquier otro. Todo dependerá del acuerdo al que lleguen ambas partes.

¿Cómo hacer un contrato de arras? La información que debe contener

Si queremos saber cómo hacer un contrato de arras, debemos entender que no se trata de un contrato definitivo, sino de un precontrato cuya función es reflejar las condiciones en las que se llevará a cabo la transmisión del bien. Ese es el motivo por el que, como mínimo, ha de recoger la siguiente información:

Los datos personales tanto del vendedor como del comprador.
Información identificativa del inmueble y una descripción detallada de él.
El precio total de venta.
La forma de pago, mediante la cual, el comprador abonará el coste del bien al vendedor.
Compromiso escrito de realizar la escritura pública, en el plazo estipulado entre las partes.
El tiempo máximo que ambas partes tienen para formalizar y firmar el contrato de compraventa.
El modo en el que se van a distribuir los gastos derivados de la compraventa (impuesto de transmisiones patrimoniales, de actos jurídicos documentados, notaría, plusvalía e IBI).

Conviene destacar que, en caso de que la parte compradora esté formada por un matrimonio en régimen de gananciales, sólo será necesaria la firma de uno de los cónyuges para dar validez al contrato. Sin embargo, si están casados en régimen de separación de bienes o no han contraído matrimonio, será necesario que ambos firmen.

¿Quién paga el contrato de arras?

Si queremos saber quién paga el contrato de arras, por defecto, los gastos asociados a él los asume la parte vendedora. Sin embargo, tanto los de primera copia como los del resto serán abonados por el comprador. Esto es así salvo que ambos lleguen a un acuerdo que determine otra cosa. El Código Civil da mucha libertad para la negociación en este sentido.

Tipos de arras

La mayoría de compradores y vendedores creen que solo hay un tipo de arras. Sin embargo, según la doctrina del Tribunal Supremo, es posible diferenciar tres diferentes. Son estos:

Arras confirmatorias: Tienen la finalidad de plasmar el compromiso de dos partes para realizar una compraventa. En este sentido, obligan a la parte compradora a entregar un anticipo del precio total de venta pactado, el cual se tomará como primer plazo del pago. Su peculiaridad es que, en caso de no cumplir con este aspecto, ni el vendedor ni el comprador podrán rescindir el contrato de forma unilateral, sino que se hará mediante las reglas generales contempladas por el incumplimiento de obligaciones. Estas determinan que la parte perjudicada tendrá potestad para resolver la obligación (previo pago de una indemnización por los daños ocasionados) o exigir su cumplimiento.
Arras penales: Son las que garantizan el cumplimiento del contrato. Si el comprador no cumple con su parte, perderá de forma total o parcial la señal. En cambio, si es el vendedor el que las incumple, tendrá que devolver al comprador su dinero más una cantidad adicional pactada de antemano (generalmente, el doble).
Arras penitenciales Son aquellas que permiten a cualquiera de las partes resolver el contrato de forma unilateral. Al igual que en el caso anterior, el comprador perdería la señal abonada, mientras que el vendedor tendría que restituir al vendedor multiplicada por dos.

Las arras penales y las penitenciales pueden parecer iguales, pero no lo son. Las primeras hacen referencia a las consecuencias de no cumplir con lo pactado en el contrato, mientras que las segundas hablan de la penalización sufrida por resolverlo unilateralmente. En cualquier caso, el documento ha de reflejar con exactitud a qué tipo de arras se acoge la compraventa.

¿Arras y señal son lo mismo?

Sí. De hecho, en muchos lugares es más habitual denominarlas simplemente como “señal”. Con lo que nunca se deben confundir las arras es con el llamado “pago aplazado del precio”. Otra problemática bastante frecuente.

Las arras tienen el objetivo de garantizar en la medida de lo posible que ambas partes van a cumplir con el acuerdo al que han llegado y que lo van a plasmar definitivamente en un contrato de compraventa mediante escritura pública. Sin embargo, el pago aplazado del precio sólo puede contemplarse dentro de dicho contrato de compraventa. Cuando este ha sido firmado, ninguna de las partes puede echarse para atrás.

El contrato de arras: un documento legal bastante complejo

Muchos compradores y vendedores piensan que este documento es un simple trámite. Sin embargo, no es así. Ten en cuenta que en él se plasman las condiciones de la futura compraventa y que cualquier error puede dar lugar a un acuerdo poco ventajoso para una de las partes. Por ello, es fundamental contar con asesoramiento jurídico en materia inmobiliaria antes de firmarlo.

Ese es el motivo por el que, si estás pensando en comprar una vivienda, lo mejor es que recurras a una inmobiliaria, para que se encargue de todo lo relacionado con el contrato de arras y con el resto de trámites legales que den validez a la operación. En VEP Inmobiliaria ofrecemos este servicio a todos nuestros clientes y nos encargamos de buscar siempre la mejor solución para ambas partes. Un servicio fundamental de total confianza, con un soporte jurídico de garantía.